집주인이 보증금을 제때 돌려주기 어렵다고 말하면, 내용증명부터 보내기 전에 계약 종료 요건과 내 권리 보전 상태를 먼저 확인해야 합니다. 내용증명은 통지 내용을 입증하는 수단이지 보증금을 자동으로 받아 주는 절차는 아닙니다.
1. 계약이 실제로 종료되는지 확인하세요
계약 만료일, 갱신 거절 통지일, 상대방에게 통지가 도달한 날짜를 확인합니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 효력이 발생하는 시점이 달라질 수 있습니다.
2. 등기부와 선순위 권리를 다시 확인하세요
등기부등본에서 소유자, 근저당권, 압류·가압류, 경매개시 여부를 확인합니다. 계약 당시와 달라진 권리가 있는지 비교해 보세요.
3. 이사 전에 권리 보전부터 검토하세요
보증금을 받지 못한 채 전출하거나 열쇠를 넘기면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 이사가 필요하다면 임차권등기명령의 요건과 등기 완료 시점을 먼저 확인해야 합니다.
4. 반환 약속을 구체적으로 받으세요
“나중에 주겠다”는 말만 믿지 말고 반환 금액, 날짜, 지급 방법을 문자나 합의서로 남깁니다. 일부 반환이라면 잔액과 최종 지급일도 적습니다.
5. 그다음 내용증명과 법적 절차를 검토하세요
통지와 협의 기록을 정리한 뒤 내용증명, 지급명령, 보증금반환청구, 가압류 등 필요한 절차를 사건에 맞게 검토합니다. 전세사기 피해지원이나 보증기관 가입 여부도 별도로 확인하세요.
공식 출처
국가법령정보센터: 주택임대차보호법
https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=276291
주택도시보증공사(HUG): 전세피해자 지원 프로그램
https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s01/s010002.jsp
정보 기준일: 2026년 8월 20일
면책: 이 글은 일반 정보이며 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 전출, 임차권등기, 소송 또는 강제집행 전에는 계약서와 등기부를 갖고 공식 상담기관이나 변호사에게 확인하세요.
