보증금을 받지 못한 채 주민등록을 옮기고 집을 비우면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 새집 잔금 날짜가 급하더라도 “먼저 이사하면 곧 보내겠다”는 말만 믿고 전출해서는 안 됩니다. 핵심은 임대차가 적법하게 종료됐는지 확인하고, 필요한 경우 임차권등기가 실제로 완료된 뒤 이동하는 것입니다.
핵심 확인: 임차권등기명령을 신청한 사실과 등기 완료는 다릅니다. 보증금을 받기 전 전출·열쇠 인도 일정을 정해야 한다면 현재 권리 상태를 먼저 상담하세요.
1. 계약이 종료됐는지 먼저 확인하세요
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 전부 또는 일부 반환되지 않은 경우 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료인지, 묵시적 갱신 후 해지인지, 합의해지인지에 따라 종료 시점이 다릅니다.
만료를 앞두고 갱신하지 않겠다는 통지가 언제 임대인에게 도달했는지 문자, 내용증명, 통화기록으로 확인합니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지 통고했다면 통고 도달 후 3개월이 지나야 종료되는 것이 원칙이므로 새집 일정과 맞춰 계산하세요.
2. 보증금 반환을 날짜와 금액으로 요구하세요
임대인에게 계약 주소, 계약 종료일, 보증금, 반환 계좌, 최종 반환 요청일을 서면으로 보냅니다. “새 세입자가 들어오면 주겠다”는 답변을 받더라도 기존 임대차 종료에 따른 반환의무가 새 임차인 모집 성공 여부에 당연히 종속되는 것은 아닙니다.
일부 금액을 받았다면 잔액을 분명히 적고, 열쇠 인도와 보증금 반환을 동시에 이행할 방법을 협의합니다. 집을 훼손했다는 이유로 공제하겠다면 사진, 입주 당시 상태, 수리 견적과 법적 책임을 구분해야 합니다.
3. 보증 가입자는 이행청구 기한을 확인하세요
HUG·HF·SGI 등 반환보증에 가입했다면 보증기관에 사고 통지와 이행청구 요건을 즉시 문의합니다. 계약 종료 통지, 전입신고·확정일자, 임차권등기 등 필요한 선행 조치가 상품별로 다를 수 있습니다.
임대인이 곧 준다는 말만 믿고 보증기관의 청구기한을 넘기지 마세요. 보증서, 계약서, 갱신·종료 통지, 미반환 증거를 준비하고 안내받은 절차를 기록합니다.
4. 임차권등기명령을 신청하세요
찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 임대차가 끝나고 보증금을 받지 못한 임차인은 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 완료되면 이사 후에도 종전 주택의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
중요한 점은 신청서만 냈다고 바로 전출하는 것이 아니라는 것입니다. 법원의 결정과 등기부상 임차권등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 계약서, 등기사항증명서, 주민등록과 확정일자 자료 등 첨부서류를 준비하세요.
5. 지급명령·소송·가압류를 검토하세요
임차권등기는 보증금을 자동으로 지급하게 만드는 절차가 아닙니다. 반환이 계속되지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송, 강제집행을 검토해야 합니다. 임대인이 재산을 처분할 우려가 있다면 가압류 필요성을 법률상담으로 확인하세요.
판결을 받아도 집주인 재산이 없으면 회수가 어려울 수 있습니다. 등기부, 임대인 재산 단서, 경매 진행 여부를 살피고 전세사기 정황이 있다면 전세피해지원센터와 경찰 상담도 병행합니다.
이사 전 최종 체크리스트
계약 종료일과 통지 도달일을 확인했는가, 반환보증 청구기한을 확인했는가, 임차권등기 신청이 아니라 등기 완료를 확인했는가, 집 상태와 열쇠 인도 과정을 사진·문서로 남겼는가, 전출·새집 전입 순서를 상담했는가를 체크하세요.
급한 새집 일정 때문에 기존 권리를 잃지 않도록 법원, 보증기관, 132 상담을 동시에 활용하세요. 임대인의 사정과 임차인의 법적 권리 보호는 별개의 문제입니다.
보증금 미반환 상담용 서류표
아래는 상담 준비용 자료 예시입니다. 실제 제출서류는 담당기관이 사건에 맞게 안내합니다.
| 준비자료 | 정리할 내용 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 최초 계약서·갱신 계약서 | 보증금, 만료일, 특약, 임대인 변경 | 임대차가 실제로 종료된 날짜는 언제인가요? |
| 해지 통지·내용증명·문자 | 통지를 보낸 날짜와 상대방에게 도달한 기록 | 묵시적 갱신이나 갱신계약으로 종료일이 달라지나요? |
| 보증금 이체·부분 반환 내역 | 전체 보증금에서 실제 반환액을 뺀 잔액 | 공제 주장 중 다투는 금액을 어떻게 구분하나요? |
| 등기사항증명서·전입·확정일자 자료 | 본인 권리의 취득 시점과 현재 등기 상태 | 등기 완료 전에 이사하면 어떤 권리를 잃을 수 있나요? |
| 반환보증 증서·기관 안내문 | 보증기관, 보증기간, 사고 통지와 청구 요건 | 이사·열쇠 인도와 이행청구는 어떤 순서로 진행하나요? |
자료를 정리한 다음 할 일
상담 메모에 기존 집 종료일, 새집 잔금일, 이사 예정일을 나란히 적으세요. 임차권등기명령은 임대차 종료와 보증금 미반환 등 요건을 확인하는 절차입니다. 신청서 접수증만 보고 전출하지 말고 등기사항증명서에서 완료 여부를 확인하세요. 가입한 반환보증이 있으면 보증기관에도 별도로 일정을 확인합니다.
자주 묻는 질문 10개
Q1. 신청만 하고 이사해도 되나요?
A. 등기 완료를 확인한 뒤 이동하는 것이 안전합니다.
Q2. 보증금 일부만 못 받아도 신청되나요?
A. 일부 미반환도 임차권등기명령 대상이 될 수 있습니다.
Q3. 계약 만료 전 신청할 수 있나요?
A. 원칙적으로 임대차가 종료된 뒤 신청합니다.
Q4. 임차권등기하면 돈이 바로 나오나요?
A. 아닙니다. 권리 유지 장치이며 별도 회수 절차가 필요할 수 있습니다.
Q5. 내용증명은 필수인가요?
A. 항상 필수는 아니지만 통지 도달과 요구 내용을 입증하는 데 유용합니다.
Q6. 새 세입자가 와야 준다는데요?
A. 그 말만으로 반환기한이 자동 연장되는 것은 아닙니다.
Q7. 보증보험 가입자는 어디에 연락하나요?
A. 가입한 보증기관에 사고 통지와 이행청구 절차를 확인하세요.
Q8. 집주인이 수리비를 공제합니다.
A. 손상 책임과 통상손모를 구분하고 사진·견적을 확인하세요.
Q9. 전세사기 의심이면 어디에 연락하나요?
A. 전세피해지원 1533-8119와 경찰 112 등 상황에 맞는 기관에 문의하세요.
Q10. 법률상담은 어디서 받나요?
A. 대한법률구조공단 132와 주택임대차분쟁조정위원회를 활용할 수 있습니다.
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공식 확인 자료
운영자와 정정 안내
작성·편집: 상담꿀팁가이드. 편집 업데이트: 2026년 9월 16일. 준비자료와 연결된 공식 안내를 재확인했습니다. 전문가 검수 표시가 없는 글은 전문가가 개별 검토한 자료로 보아서는 안 됩니다.
주택임대차 법률상담: 대한법률구조공단 132. 전세피해 지원 상담: 1533-8119. 보증 이행청구는 가입한 보증기관에 문의하세요.
개별 사건의 결론을 보장하는 자문이 아닙니다. 오류 제보는 문의·정정 안내를 이용하세요. 공개 댓글에 계약서 원문·주민등록번호·계좌번호를 남기지 마세요.
